EN
RU
ID
中文Покупка виллы на Бали под сдачу: как считать сезонность и доходность
Покупка виллы под сдачу на Бали может давать доход, но только если правильно посчитать сезонность, загрузку и все расходы. Короткий ответ: ориентируйтесь на годовую загрузку 60–75 процентов, закладывайте 30–40 процентов от валового дохода на операционку, а чистая доходность в год обычно 6–10 процентов от стоимости объекта.
Сезонность: два пика и две спады
На Бали две высокие сезона и два низких.
Высокий сезон (пиковая загрузка, максимальные цены):
- Июль - август: европейские каникулы, австралийские школьные каникулы.
- Декабрь - январь: рождество, новый год, китайский Новый год.
В эти месяцы ночная ставка на 40–60 процентов выше базовой, загрузка 90–100 процентов.
Плечевой сезон (хорошая загрузка, цены чуть ниже пика):
- Апрель - июнь: сухой сезон, меньше туристов, комфортная погода.
- Сентябрь - ноябрь: после школьных каникул, до сезона дождей.
Загрузка 70–85 процентов, цены на 10–20 процентов ниже пика.
Низкий сезон (дожди, низкая загрузка):
- Февраль - март: пик дождей, меньше гостей.
- Июнь может быть переicionalным.
Загрузка 30–50 процентов, цены на 30–50 процентов ниже базовых. Многие владельцы делают скидки за длительное проживание (от 14 ночей).
Как считать годовую загрузку
Не верьте рекламе «загрузка 90 процентов». Реальная годовая загрузка для качественной виллы с хорошим маркетингом - 60–75 процентов. Для новой виллы без отзывов первый год может быть 40–55 процентов.
Формула для быстрой оценки: ``` Годовые ночи = 365 * ожидаемая_загрузка Годовой валовый доход = годовые_ночи * средняя_ночная_ставка ```
Средняя ночная ставка = (пиковая 0.3 + плечевая 0.4 + низкая * 0.3) - взвешенная по длительности сезонов.
Операционные расходы: что ест доход
За вычетом этих статей остаётся чистая прибыль.
| Статья | Доля от валового дохода | Комментарий |
|---|---|---|
| Управление (менеджмент, маркетинг, бронирования) | 15–20% | У Balila - фиксированный процент, без скрытых наценок |
| Коммунальные (электричество, вода, интернет) | 5–8% | Кондиционеры - главная статья расходов |
| Персонал (уборщица, садовник, охрана, пул-бой) | 8–12% | Зависит от размера виллы |
| Техобслуживание и ремонты | 3–5% | Резерв на поломки, покраску, замену текстиля |
| Налоги (PBB, доходной налог нерезидента) | 2–4% | Зависит от структуры владения |
| Платформы (Airbnb, Booking, комиссии банков) | 3–5% | Уже учтены в нетто, если работаете через оператора |
Итого операционка: 30–40 процентов от валового дохода.
Пример расчёта (ориентир текущего сезона)
Вилла 3 спальни в Чангу, стоимость 350 000 долларов.
- Пиковая ставка: 350 долларов/ночь
- Плечевая: 280 долларов/ночь
- Низкая: 180 долларов/ночь
- Средняя взвешенная: ~260 долларов/ночь
- Ожидаемая загрузка: 70% (255 ночей в год)
- Валовый доход: 255 * 260 = 66 300 долларов в год
- Операционка (35%): ~23 200 долларов
- Чистая прибыль до налогов: ~43 100 долларов
- Доходность от стоимости: ~12.3% валовая, ~8.6% чистая
Цены на виллы и ставки меняются. Актуальную таблицу цен каталога вставьте через Район Объектов Цена в месяц Чангу 7 $ 2 275 - $ 6 600 Убуд 3 $ 2 380 - $ 10 938 Семиньяк 1 $ 3 300
Чек-лист перед покупкой
- Земельный статус - только Hak Pakai или Hak Milik через PT PMA. Leasehold требует продления и снижает ресейл.
- Локация под спрос - Чангу, Берава, Кедунгу, Улувату, Семينياк, Убуд, Санур. Проверьте расстояние до пляжа, супермаркета, клиники.
- Качество постройки - крыша, водопровод, электрика, фундамент. Скрытые дефекты съедают бюджет первого года.
- Управляющая компания - договор на 1–3 года с KPI по загрузке. У Balila - прозрачная отчётность в CRM.
- Юридическая чистота - due diligence через нотариуса, проверка сертификатов, налогов, споров.
- Выходная стратегия - ресейл через 3–5 лет, продление leasehold, передача в управление.
Куда идти дальше
Раздел продаж на сайте: /sale/ (EN), /ru/sale/ (RU). Там актуальные объекты с фото, планировками и расчётом доходности по каждому.
Хотите подборку под ваш бюджет - напишите в Telegram @BalilaBot или нажмите кнопку «Подобрать виллу» на сайте.
Каталог вилл на Бали с актуальными ценами: Чангу, Семиньяк, Убуд и другие районы.
Смотреть каталогНаписать в Telegram
