EN
RUЦены на землю и виллы на Бали по районам: Чангу, Убуд, Улувату, Кедунгу
Цены на землю и виллы на Бали сильно отличаются по районам: в Чангу и Улувату выше, в Убуде и Кедунгу ниже, но с разной динамикой роста. Ниже ориентиры текущего сезона, чтобы сориентироваться перед поиском.
Чангу и Берава
Самый ликвидный и дорогой сегмент. Тут высокая плотность туристов, развитая инфраструктура, много коворкингов и ресторанов.
- Земля (freehold, 1 аре = 100 м²): 300–550 млн IDR за аре
- Leasehold (25–30 лет): 40–80 млн IDR в год за аре
- Готовые виллы (2–3 спальни, пул, персонал): 350–700 тыс. USD
- Аренда в высокий сезон: 250–500 USD/ночь
Драйверы цены: близость к пляжу, выход на основную дорогу, наличие управляющей компании. Вглубь района (севернее Эхо-Бич) цены падают на 20–30%.
Убуд и окрестности
Культурный центр, спрос на долгую аренду и ретриты. Цены на землю ниже, чем в Чангу, но растут стабильно за счёт ограниченного предложения плоских участков.
- Земля (freehold): 120–250 млн IDR за аре
- Leasehold (25–30 лет): 18–40 млн IDR в год за аре
- Готовые виллы (2–3 спальни): 200–450 тыс. USD
- Аренда в высокий сезон: 150–300 USD/ночь
Важно: многие участки в лесистой зоне, сложнее строить, выше затраты на фундамент и дренаж. Проверяйте статус земли (зеленая зона / жёлтая зона) перед покупкой.
Улувату и Бинган
Премиум-сегмент с океанскими видами. Участок с клифф-видом стоит в 2–3 раза дороже внутреннего. Инфраструктура моложе, дороги уже, воды и электричества может не хватать, закладывайте автономку.
- Земля с видом на океан (freehold): 600–1200 млн IDR за аре
- Внутренние участки (freehold): 200–400 млн IDR за аре
- Leasehold (25–30 лет): 50–100 млн IDR в год за аре (клифф), 25–50 млн IDR (внутренние)
- Виллы с видом (3–4 спальни): 600 тыс.–1.5 млн USD
- Аренда в высокий сезон: 400–900 USD/ночь
Риск: эрозия обрывов, строгие правила строительства в зоне обрыва (setback 15–30 м).
Кедунгу и Сезех
Растущая зона между Чангу и Танах Ло. Пока цены ниже, чем в Чангу, но дорожная карта (новый мост, расширение jalan Raya Kedungu) даёт потенциал роста.
- Земля (freehold): 150–300 млн IDR за аре
- Leasehold (25–30 лет): 20–45 млн IDR в год за аре
- Готовые виллы (2–3 спальни): 250–500 тыс. USD
- Аренда в высокий сезон: 180–350 USD/ночь
Хороший баланс: ближе к инфраструктуре Чангу, но тише и дешевле. Многие новые проекты строятся под управление, проще сдать в аренду.
Что влияет на цену помимо района
- Статус земли, freehold (hak milik) только для граждан Индонезии, иностранцы берут через PT PMA или leasehold (hak sewa). Leasehold дешевле, но срок ограничен.
- Плоскость и форма участка, наклонные и треугольные требуют дороже земляные работы.
- Коммуникации, подключение электричества (PLN) и чистой воды (PDAM) может стоить 50–200 млн IDR, если сети далеко.
- Дорожный доступ, участок у асфальта дороже на 15–25%.
- Управляющая компания, вилла под управлением даёт пассивный доход, но берёт 20–30% от аренды.
| Район | Объектов | Цена в месяц |
|---|---|---|
| Чангу | 7 | $ 2 275 - $ 6 600 |
| Убуд | 3 | $ 2 380 - $ 10 938 |
| Семиньяк | 1 | $ 3 300 |
Как выбрать район под задачу
- Для сдачи посуточно и высокого RevPAR, Чангу, Берава, Улувату (клифф).
- Для долгой аренды и ретритов, Убуд, Селуат, Кедунгу.
- Для переезда с семьёй, Убуд (школы, клиники), Санур (пляж, тишина), Кедунгу (баланс).
- Для спекуляции на росте земли, Кедунгу, Сезех, север Убуда (ещё не перегрето).
Цены указаны как ориентир текущего сезона (октябрь 2026). Точная стоимость конкретного объекта зависит от документов, рельефа и договороспособности продавца. Актуальные предложения вилл и участков, в разделе продажи: /ru/sale/.
Каталог вилл на Бали с актуальными ценами: Чангу, Семиньяк, Убуд и другие районы.
Смотреть каталогНаписать в Telegram
