EN
RULeasehold и freehold на Бали: в чём разница, сроки, продление, риски
Leasehold - это право пользования землёй и строением на ней на фиксированный срок, обычно 25 или 30 лет с возможностью продления. Freehold - полная собственность на землю и здание, но на Бали она доступна только индонезийским гражданам и определённым правовым структурам (PT PMA). Для иностранца безопасный путь - leasehold с чётко прописанным продлением или покупка через PT PMA.
Сроки и продление. Стандартный leasehold - 25 или 30 лет. В договоре прописывается опция продления (extension) на ещё 20-25 лет. Важно: продление - это не автомат, а отдельное соглашение с землевладельцем. Цена продления фиксируется в изначальном договоре или считается по рыночной ставке на момент продления. Первый вариант безопаснее.
Юридическая природа. При leasehold вы не владеете землёй - вы арендуете её у владельца (обычно индонезийца) на долгий срок. Право закрепляется нотариальным актом (Akta Sewa Menyewa) и регистрируется в BPN (кадастр). При freehold через PT PMA компания становится собственником сертификата Hak Milik (SHM), что требует создания и содержания юрлица, налоговой отчётности и соблюдения квот на иностранный капитал.
Риски leasehold. Главный риск - непротяжение продления. Если владелец земли откажет подписывать продление по истечении срока, вы теряете доступ к объекту. Защита: фиксировать цену и условия продления в основном договоре, ставить штрафы за отказ, закладывать опцию выкупа доли в PT PMA. Второй риск - продажа земли третьему лицу без уведомления арендатора. Решается нотариальной нотификацией и регистрацией права.
Риски freehold через PT PMA. Сложнее старт: открытие компании (~$3-5k), ежегодные аудиты, налоги, найм диктора-индонезийца. Если бизнес не запущен или правила нарушены - компания может быть ликвидирована, и права на недвижимость потеряны. Подходит для серьезных инвестиций и коммерческой сдачи.
Что выбирать. Для личного проживания и сдачи на 5-15 лет - leasehold с закреплённым продлением. Для долгосрочного портфеля, коммерческой аренды и перепродажи - PT PMA freehold. Balila помогает подобрать структуру под вашу задачу и сопровождает сделку до регистрации прав.
Ознакомиться с актуальными объектами на продажу можно в разделе продажа.
Каталог вилл на Бали с актуальными ценами: Чангу, Семиньяк, Убуд и другие районы.
Смотреть каталогНаписать в Telegram
